به گزارش اختاز نیوز، محمود اولاد پژوهشگر اقتصاد شهری و مدرس دانشگاه به تحلیل دقیق آخرین روندهای بازار مسکن پرداخت و عوامل موثر بر کاهش تقاضا، قدرت خرید مردم و محدودیت های تولید مسکن را تشریح کرد.
* وضعیت فعلی بازار مسکن را چگونه ارزیابی می کنید؟
بازار مسکن در رکود عمیقی به سر می برد و طی چند ماه گذشته تغییر چندانی نکرده است. از دیدگاه تاریخی بلندمدت، بسیاری از این رکود به نوعی غیر واقعی است. دلیل این امر این بود که بیشترین تقاضا مربوط به متولدین دهه 60 بود. آنها در اواخر دهه 80 و اوایل دهه 90 ازدواج می کردند و تعداد ازدواج ها به یک میلیون نفر نزدیک می شد.
مسکن نیز با توجه به این تقاضا افزایش یافت. این اوج اکنون پشت سر ماست و تعداد ازدواج ها به سطح پیش از پیک 400 تا 500 هزار مورد رسیده و تقاضا کاهش یافته است. بنابراین، ما انتظار نداریم که خیزش اوایل دهه 90 به همان مقیاس بازگردد. حتی نیاز سالانه به 400-500 هزار واحد تقریباً راکد است. هم در ساخت و ساز و هم در فروش دیده می شود.
* نقش عوامل اقتصادی چیست؟
یکی از دلایل اصلی این امر کاهش قدرت خرید مردم در هفت تا ده سال اخیر به ویژه در پنج تا شش سال اخیر است. مردم نمی توانند مسکن با قیمت روز بخرند و حتی اگر وام بگیرند، درصد زیادی از هزینه ها را پوشش نمی دهد.
علاوه بر این، اقساط وام باید با درآمدهایی پرداخت شود که بعید به نظر می رسد در آینده بهبود یابد و درآمد سرانه واقعی نیز کاهش یافته است. بنابراین خرید آن تقریبا غیرممکن است.
هنگامی که سطح درآمد کاهش می یابد، کیفیت برخی از کالاهای مصرفی نیز اغلب کاهش می یابد، اما در مورد مسکن این کار چندان آسان نیست. قوانین و مقررات تعیین می کنند که اندازه واحدها، در دسترس بودن پارکینگ، نقشه ها، نماها و سایر الزامات باید رعایت شود و این مقررات هزینه تولید مسکن را افزایش می دهد. بنابراین وضعیتی متناسب با کاهش قدرت خرید خانوارها وجود ندارد.
وقتی تولیدکنندگان نتوانند کیفیت را کاهش دهند، مردم از بازار رسمی بیرون رانده می‌شوند و رکود عمیق‌تر می‌شود. از سوی دیگر، سرکوب نیازهای واقعی مردم می تواند منجر به گسترش مسکن های ثبت نشده، ناخواسته و بد شود.
* به نظر شما وضعیت بازار تا پایان سال چگونه خواهد بود؟
دورنمای کوتاه مدت بعید است مگر اینکه تحول خاصی وجود داشته باشد که وضعیت را بهبود بخشد. حتی اگر رشد اقتصادی آغاز شود، قدرت خرید مردم به سرعت بهبود نمی یابد.
اما اگر انتظار و امید به کسب درآمد در آینده وجود داشته باشد، افراد می توانند بر اساس درآمدهای آتی سرمایه گذاری کنند یا وام بگیرند. با این حال، تا زمانی که چنین چشم اندازی ایجاد نشود، به نظر نمی رسد که رونق واقعی در بخش مسکن رخ دهد و خروج از رکود رخ دهد.