فلاپی بازار مسکن به ظاهر ساده اما در عمل کاملاً پیچیده است. بنابراین ، اگر بدون اطلاعات کافی وارد آن شوید ، می توانید تله سرمایه خود را برای سالها برداشته یا حتی رنج ببرید.
به گفته انتخابتو ؛ با توجه به قوانینی مانند مقایسه قیمت زمین و آپارتمان ، بهره وری اجاره ، توجه به برنامه های توسعه شهری و انتخاب زمان مناسب ورودی و خروج ، آنها معمولاً یک قدم جلوتر از دیگران عمل می کنند. مشاهده این قوانین قطعاً سودآوری شما را تضمین می کند.
1- چرا وقتی کف ارزان تر از یک آپارتمان است ، باید بخرید؟
اگر قیمت زمین کمتر از قیمت آپارتمان جدید در هر متر مربع باشد ، یعنی بازار مسکن آن محله هنوز کاملاً توسعه نیافته است یا در مراحل اول رشد. در این مناطق ، درخواست ساخت و ساز هنوز به قله نرسیده و قیمت زمین به دلیل اعتراض کافی از قیمت نهایی یک واحد مسکونی پایین تر است.
سرمایه گذاری در زمین یک استراتژی طولانی مدت است. با گذشت زمان ، با توجه به رشد جمعیت و نیاز به مسکن ، سازندگان به این مناطق می روند ، تقاضا می شود زمین افزایش می یابد و در نتیجه ارزش خاک به سرعت رشد می کند. این سرمایه گذاری برای افرادی که حداقل 1 تا 5 سال به دنبال سودآوری در افق هستند مناسب است و صبر کافی برای دیدن ثمرات سرمایه گذاری های خود دارد.
مثال ساده: در یک منطقه ، هر متر مربع آپارتمان جدید 2 میلیون دلار است ، اما قیمت هر زمین 2 میلیون دلار است. در این حالت ، سرمایه گذاری در زمین منطقی خواهد بود ، زیرا شکاف قیمت دیر یا دیر می شود و سرمایه شما رشد می کند.
2- استراتژی خرید زمین برای ساخت و ساز
این یک سیگنال قدرتمند برای شروع پروژه های توسعه است و نشان می دهد که بازار مسکن منطقه ای کاملاً آماده جذب پروژه های جدید است. در یک منطقه ، اگر قیمت زمین مسکن تقریباً 5 ٪ بیشتر از آپارتمان تازه ساخته شده باشد ، احتمالاً تولید کننده احتمالاً با خرید زمین و تبدیل آنها به واحدهای مسکن سود قابل توجهی کسب می کند ، زیرا ضرر اقتصادی زمین هنوز گران نیست.
مثال: اگر آپارتمان مدرن 2 میلیون تانک باشد و زمین 2 میلیون تومن (یعنی 2 ٪ گرانتر) قیمت داشته باشد ، سرمایه گذاران حرفه ای به عنوان ارزش افزوده نهایی بیشتر می شوند و وارد ساخت و ساز می شوند.
3- مشارکت در ساخت و ساز ؛ راه حل سرمایه گذاری در محله های گران قیمت
در بعضی از مناطق با اراضی محدود مانند تقاضای زیاد و مناطق مرکزی یا لوکس ، اختلاف قیمت با آپارتمان جدید افزایش می یابد. اگر کف بیش از 5 ٪ گرانتر از آپارتمان باشد ، دیگر خرید مستقیم برای یک شخص معمولی نیست. در این حالت ، بهترین گزینه پیوستن به ساخت و ساز است.
صاحبان زمین با ارائه زمین خود به قالب های محتوا ، سهم از تعداد واحدهای جدید را دریافت می کنند. این مدل سرمایه گذاری ریسک کمتری دارد و بدون نیاز به سرمایه کلان ، سود قابل توجهی برای صاحبان زمین ایجاد می کند.
4- خرید آپارتمان ؛ ریسک سرمایه گذاری چگونه کاهش می یابد؟
خرید یک محتوای واحد یکی از خطرناک ترین راه های سرمایه گذاری در بازار مسکن است ، بنابراین سرمایه گذاران حرفه ای فقط در صورت احترام و شناخته شده سازنده آماده خرید هستند.
وقتی پروژه حداقل به انتهای اسکلت برسد ، آنها معمولاً به جلو می روند. متخصصان از خرید واحدها در مراحل اولیه مانند خاکبرداری یا بنیاد خودداری می کنند ، زیرا احتمالاً سرمایه می خوابد یا حتی این پروژه ورشکسته می شود.
اگر هزینه بازسازی یک ملک پر شده بیش از یک چهارم از ارزش فعلی آن باشد ، بهتر است در مورد تخریب و تجدید فکر کنید.
سرمایه گذاری با 5 بازده بالا ؛ بررسی نسبت اجاره به قیمت ملک
سرمایه گذاران حرفه ای نه تنها در حال خرید و فروش هستند بلکه به بازده اجاره نیز توجه می کنند. اگر اجاره کمتر از 5 ٪ تا 5 ٪ از دارایی سالانه باشد ، برای سرمایه گذاری مناسب نیست ، اما در صورت تأمین هزینه سرمایه اجاره ، خطر خرید کاهش می یابد.
مثال: اگر این آپارتمان به عنوان 2 میلیارد پشتی ارزش داشته باشد ، حداقل اجاره باید حدود 2 میلیون تومانس در سال (تقریباً 2 میلیون ماهی) باشد. در غیر این صورت ، بهتر است در مورد گزینه های دیگر فکر کنید.
6. چرا بهتر است زمین کوچک بخرید؟
سرمایه گذاران حرفه ای ترجیح می دهند به جای اراضی بسیار بزرگ که فروش اراضی سخت دشوار است ، در اراضی کوچک و با قیمت مناسب سرمایه گذاری کنند ، زیرا فروش این سرزمین ها بلافاصله آسان تر خواهد بود.
7. انسداد ساخت و ساز ؛ راز افزایش ارزش زمین
برای هر سرزمین ، شهرداری ها تعیین می کنند که چه مقدار کف و چه مقدار زیرساخت می تواند ساخته شود. این زبان چگالی ساختمان نامیده می شود. یک زمین دارای مجوز ، حتی با قیمت های بالاتر ، ارزش خواهد داشت زیرا یک زمین دارای مجوز می تواند در آینده واحدهای بیشتری را بفروشد.
مثال ساده: بیایید بگوییم که دو بخش جهان با هم هستند. زمین اول اجازه 2 میلیون تانک و 4 بار در شهرداری داد. زمین دوم دارای 2 میلیون مجوز Tancey و 4 مجوز فروشگاه است. اگر فقط به قیمت متر نگاه کنید ، زمین دوم گران تر به نظر می رسد. با این حال ، در عمل ، سود نهایی بیشتر برای تولید کننده خواهد بود ، زیرا می تواند دو برابر بالاتر از طبقه اول باشد.
8. اسرار سرمایه گذاری هوشمند ؛ فروش در خرید و انفجار در رکود
مانند سایر بازارها ، بازار مسکن دوره های رکود دارد. سرمایه گذاران حرفه ای بر خلاف افراد عمومی که در رکود فروشنده هستند ، با میل و اشتیاق خریداری می شوند و وقتی تقاضا در هنگام هیجان عمومی به وجود می آید ، نقش فروشنده را بازی می کنند. این قانون به ظاهر ساده از بیشتر خسارات احتمالی جلوگیری می کند.
9- خرید آپارتمان در مناطق سودآور
سرمایه گذاران حرفه ای همیشه به دنبال مناطقی هستند که زمین سازنده محدود است. همیشه درخواستی برای اقامت یا اجاره وجود دارد زیرا آنها نزدیک به مراکز آموزشی ، بیمارستان ها ، دفاتر دولتی یا مناطق تجاری در نزدیکی محلات مرکزی شهر یا مناطق با محدودیت برنامه دقیق هستند.
هنگامی که عرضه محدود است و تقاضا در بازار مسکن یک منطقه دائمی است ، حتی در رکود کاهش قابل توجهی وجود ندارد. از طرف دیگر ، در حین انفجار ، افزایش قیمت در این مناطق سریعتر خواهد بود.
10. خرید ملک پادشاه چه زمانی است؟
خرید یک ملک عجیب برای بازسازی یا تخریب یک استراتژی محبوب در بین سرمایه گذاران است. این امر نیاز به ارزیابی صحیح دید طولانی مدت و پتانسیل خاصیت دارد.
یک قانون غیر نوشته شده می گوید اگر هزینه بازسازی یک ملک بیش از یک چهارم (تقریباً 2 ٪) باشد ، شما باید به دنبال تخریب و نوسازی باشید. فقط وقتی هزینه تجدید کمتر از آن باشد ، سودآور خواهد بود.