آینده– پیش بینی قیمت مسکن در سال 1405 حداقل به سه عنصر مهم بستگی دارد.
بر اساس این گزارش; بازار مسکن در آستانه سال جدید با جهش نرخ ارز و افزایش ۷۵ درصدی قیمت دلار نسبت به زمستان سال گذشته مواجه است. در عین حال گزارش های رسمی مرکز آمار ایران از تورم 61 درصدی هزینه های ساخت حکایت دارد. تاثیر این رقم به طور مستقیم در قیمت تمام شده آپارتمان های نوساز احساس خواهد شد. موضوعی به نام قدرت خرید متقاضیان وجود دارد که می تواند بین ارقام پیشنهادی و قیمت نهایی معاملات فاصله ایجاد کند.
تاثیر افزایش قیمت ارز بر ارقام ارائه شده توسط فروشندگان
قیمت ارز روی هر موضوعی حداقل از نظر روانی تاثیر می گذارد. قیمت دلار در بازار آزاد در پایان بهمن ماه امسال در محدوده 160 هزار تومان بود. رقمی که نسبت به مدت مشابه سال قبل 75 درصد افزایش را نشان می دهد.
در بازار مسکن نیز مانند سایر بازارها، مالکان و سازندگان برای حفظ ارزش ملک خود قیمت ملک و آپارتمان را با احتساب نرخ ارز محاسبه می کنند. زمانی که قیمت دلار در یک سال 75 درصد افزایش پیدا می کند، بنگاه های معاملات ملکی انتظار دارند ارزش ریالی املاک آنها نیز تغییر کند. این باعث می شود قیمت های ارائه شده در فایل های فروش املاک حتی بدون هیچ معامله ای سر به فلک بکشد.
استدلال برخی از فروشندگان این است که با توجه به اینکه دلار و مسکن یک مسیر را طی می کنند، فروش ملک به قیمت های قدیمی نشان دهنده از دست دادن سرمایه است.
اولین سیگنال برای سال 1405 مواجهه با نمودارهای قیمتی جدید است که از افزایش نرخ ارز در گام اول تغذیه می شود.
تحقیق در مورد هزینه های ساخت مسکن
برآورد قیمت مسکن در کارگاه های ساختمانی با حقایق ملموس و عوامل هزینه منطقی است. مرکز آمار گزارشی از هزینه های ساخت خانه در پاییز امسال منتشر کرد و در اواخر فوریه منتشر کرد.
بر اساس گزارش مرکز آمار، تورم هزینه های ساخت مسکن در شهر تهران در پاییز امسال به صورت نقطه ای 61 درصد برآورد شده است. میدونی این یعنی چی؟ این بدان معناست که هر متر ساخت و ساز مسکونی در پاییز به طور متوسط 61 درصد بیشتر از پاییز سال قبل هزینه دارد.
هزینه ساخت مسکن در یک سال 61 درصد افزایش یافت
بررسی جزئیات این گزارش تصویر دقیق تری از فشارهای هزینه بر تولیدکنندگان ارائه می دهد. افزایش خیره کننده 96 درصدی در هزینه های چوب در میان گروه های حاکم وجود داشت. این گروه که شامل مواردی مانند درب های چوبی، کابینت سازی و دکوراسیون داخلی می باشد، نقش مهمی در تعیین قیمت نهایی آپارتمان های نوساز دارد. تقریباً دو برابر شدن قیمت ها در این بخش، بودجه پروژه هایی را که تکمیل و برای راه اندازی در سال 1405 برنامه ریزی شده اند، مستقیماً تغییر خواهد داد.
شاخص خدمات که شامل اقلامی مانند دستمزد کارگران ماهر و پایه ساختمانی می شود، 75 درصد افزایش یافت. افزایش 75 درصدی دستمزدها بخش بزرگی از افزایش قیمت خواهد بود. این افزایش هزینه ها به همراه گرانی مواد اولیه مانند سیمان و آهن به این معناست که تولیدکنندگان برای حفظ حاشیه سود سنتی چاره ای جز افزایش قیمت نهایی فروش ندارند.
تورم 61 درصدی نهاده های ساختمانی عاملی غیرقابل انکار است که از کاهش قیمت ها در سمت عرضه و افزایش پایه قیمتی نوسازان در سال 1405 جلوگیری می کند.
نقش قدرت خرید در پیشبینی قیمت مسکن 1405
افزایش قیمت دلار و افزایش هزینه های ساخت و ساز در افزایش قیمت مسکن تاثیرگذار است اما در معادلات نهایی نباید ضریب قدرت خرید خانوار را دست کم گرفت. این پارامتر می تواند بر اثر دو عاملی که ذکر کردیم، یعنی تبدیل قیمت پیشنهادی به قیمت معامله نهایی، تاثیر بگذارد.
وقتی به قیمت یک خانه معمولی در تهران نگاه می کنیم و آن را با سطح درآمدی اقشار دهک های مختلف جامعه مقایسه می کنیم، شکاف عمیقی مشاهده می شود. اگر آخرین پرونده های مسکن شهری مانند تهران را بررسی کنید، متوجه می شوید که قیمت یک آپارتمان 75 متری در مرکز شهر به چند 10 میلیارد تومان رسیده است. اما قدرت پسانداز و تسهیلات بانکی موجود نمیتواند پاسخگوی این ارقام باشد. این کمبود
زمانی که قدرت خرید با قیمت های پیشنهادی مطابقت ندارد، بازار به مرحله ای می رسد که اغلب از آن به عنوان فروپاشی کسب و کار یاد می شود. در این سناریو، فروشندگان با توجه به نرخ دلار روزانه و هزینه های بالای ساخت، قیمت ها را تعیین می کنند، اما نبود خریداران واقعی که بتوانند این مبالغ را پرداخت کنند، باعث انباشته شدن فایل های فروش می شود.
این رویداد در 1405 میتواند فروشندگان یا سازندگانی را که به پول نقد نیاز دارند مجبور به راهاندازی پروژههای جدید کند تا از قیمتهای اعلامشده خود عقبنشینی کنند.