برآورد قیمت مسکن پس از جنگ

آینده– علاوه بر عوامل معمول و موثر در بازار، پیش بینی قیمت مسکن در سال جاری با متغیر جدیدی پیوند خورده است.

بر اساس این گزارش; انتظار داریم در صورت وقوع جنگ، نرخ رشد قیمت مسکن تحت تاثیر قرار گیرد و تمایل به خرید محصولات جدید در این حوزه کاهش یابد. دومین عاملی که ممکن است از افزایش قیمت مسکن جلوگیری کند، فاصله ارقام پیشنهادی با قدرت خرید مشتری است، اما در سوی دیگر احتمالات نباید واقعیت هایی مانند تورم را نادیده گرفت. در شرایطی که شنیده ها حاکی از دوبرابر شدن قیمت چوب و افزایش 61 درصدی قیمت مصالح ساختمانی است. بازار مسکن 1405 احتمالاً نامشخص ترین دوره سال های اخیر است.

تورم؛ اهرم سنتی برای افزایش قیمت

قیمت مسکن در ایران عموماً از نرخ تورم عمومی و وضعیت سایر بازارها تبعیت می کند. با توجه به افزایش بازارهای ارز، طلا و خودرو، سرمایه گذاران برای حفظ ارزش پول خود به بازار سنتی امن املاک روی می آورند. تجربه دهه های گذشته نشان داده است که هرگونه جهش نرخ ارز، هرچند با تاخیر، در قیمت عرضه شده توسط فروشندگان در بازار مسکن منعکس می شود.

در شرایط فعلی، انتظارات تورمی در بازار، قسمت پایینی مقیاس قیمت را به سمت بالا می کشد. مالکان و سازندگان، آگاه به بازارهای موازی، تمایلی به فروش املاک خود به قیمت های قبلی ندارند و به دنبال تطبیق ارزش جایگزینی املاک خود با تورم مورد انتظار هستند. این رفتار در سمت عرضه به طور کلاسیک مبنای افزایش قیمت مسکن در سال جدید خواهد بود و سیگنال صعودی را به بازار خواهد فرستاد.

خرید کشش; ترمز سخت در برابر گرانی بازار مسکن

علیرغم همه دلایلی که باعث افزایش قیمت مسکن می شود، بازار با مانع بزرگی به نام کاهش تقاضا مواجه است. افزایش افسارگسیخته و سرسام آور قیمت مسکن در سال های اخیر عملاً این محصول را از دسترس بخش بزرگی از مصرف کنندگان و حتی سرمایه گذاران فردی خارج کرده است. آمارهای معاملاتی و رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار ایران حاکی از کاهش محسوس تعداد خودروهای فروخته شده در تهران نسبت به سال 90 است. به طوری که وام های بانکی نمی تواند فاصله عمیق بین قدرت خرید خانوار و قیمت های فعلی را پر کند.

در مواردی که خریدار نتواند مبالغ نجومی را پرداخت کند، فروشندگان قیمت ها را افزایش می دهند که این امر رکود اقتصادی را بیشتر می کند. عدم تناسب بین میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان با درآمد و پس انداز، انعطاف بازار را به حداقل رسانده است. در چنین شرایطی، فروشندگانی که نیازهای نقدینگی واقعی و فوری دارند، مجبور به اعمال تخفیف های جدی و خروج از قیمت های اعلام شده خواهند بود. بنابراین متغیر کاهش شدید کشش خرید به عنوان عاملی که ثبات یا حتی کاهش قیمت های واقعی در بازار را تضمین می کند، ایفای نقش می کند.

تورم مصالح ساختمانی از 60 درصد گذشت

شوک مصالح ساختمانی؛ هزینه را شارژ کنید

پیش بینی قیمت مسکن بدون در نظر گرفتن آمار واقعی امکان پذیر نیست. با بررسی آخرین داده های مرکز آمار مشاهده می شود که تورم تولیدکننده در بخش مصالح ساختمانی کاملاً چشمگیر است. بر اساس اطلاعات رسمی منتشر شده، قیمت مصالح ساختمانی در زمستان های گذشته به طور میانگین 61 درصد نسبت به زمستان 1403 افزایش یافته است که برای برخی اقلام اساسی و اساسی مانند چوب این افزایش قیمت به 96 درصد می رسد و نمی توان این ارقام را در قیمت تمام شده خانه های نوساز نادیده گرفت.

متغیر جنگ؛ مسدود کردن معاملات و برداشت قیمت ها

جنگ معادلات اقتصادی را تغییر می دهد. مهمترین ویژگی بازار مسکن انحلال سریع آن است. وقتی نوبت به اواسط جنگ می رسد، اولویت اول سرمایه گذاران دسترسی سریع به منابع مالی، حفظ نقدینگی و توانایی انتقال سریع سرمایه است. در این حوزه تمایل به تبدیل سرمایه به دارایی های ثابت، سنگین و غیرقابل انتقال مانند مستغلات بسیار کاهش یافته و به حداقل رسیده است.

خروج تقاضای سرمایه از بازار املاک در دوران جنگ باعث می شود جریان معاملات مسکن به میزان قابل توجهی با مشکل مواجه شود. در این فضای روحی تب‌آلود، نه تنها خریداران جدید وارد بازار می‌شوند، بلکه بسیاری از مالکان برای تامین نقدینگی یا تبدیل دارایی‌های خود به پول و طلا به فروشنده تبدیل می‌شوند. به هم خوردن این تعادل به نفع عرضه باعث می شود که متغیر جنگ به طور مستقیم بر بازار مسکن تاثیر بگذارد و مانع روانی و اقتصادی قوی در برابر افزایش قیمت ها ایجاد کند. خلاصه همه این حرف ها در نهایت منجر به کاهش ارزش ملک و یا حداقل توقف کامل روند صعودی قیمت مسکن می شود.