دانمارک یکی از نمونه های موفق کنترل و مدیریت بازار مسکن در بین کشورهای اروپایی است. با وجود افزایش قیمت مسکن در سالهای اخیر ، بسیاری از شهروندان هنوز قدرت خرید مسکن بالایی دارند و می توانند به یک مسکن مناسب برسند.
براساس اخبار تجاری ، اتخاذ سیاست های اقتصادی موفق ، تسهیلات بانکی پایین و واحدهای مسکونی یارانه ای باعث شده است که هزینه های مسکن پایین تر از کشورهای مشابه در بسیاری از مناطق دانمارک پایین تر باشد. علاوه بر این ، تنوع مالکیت شرایطی را ایجاد کرده است که متقاضیان می توانند بسته به نیاز مالی خود گزینه مناسب را انتخاب کنند.
با این حال ، در ایران ، قدرت خرید مسکن در سالهای اخیر به پایین ترین سطح ممکن رسیده است و منتظر است تا یک خانه یک قرن برای خرید خانه داشته باشد! از طرف دیگر ، هیچ سیاست پشتیبانی خوبی برای کمک به زیر مجموعه جامعه وجود ندارد ، و قیمت پایین و قیمت مسکن بالا ، بازار املاک و مستغلات را در ایران به مرحله رکود جدید رسانده است.
در این گزارش ، دانمارک ساختار بازار مسکن را مورد بررسی قرار می دهد و مدل های مالکیت در کشور و شرایط وام رهنی را در مقایسه با ایران تجزیه و تحلیل می کند.
فروش یارانه در دانمارک
داده های اقتصادی نشان می دهد که کپنهاگ ، پایتخت دانمارک و سایر شهرهای کشور در مقایسه با شهرهای بزرگ اروپا بسیار گران نیستند.
بسیاری از دولت ها و یارانه ها در دانمارک وجود دارد ، گزینه ای بسیار ارزان. اگر شخصی بتواند چنین واحدی را اجاره کند ، شرایط مالی بسیار بهتری نسبت به خرید یک خانه عادی خواهد داشت. بنابراین ، شهروندان دانمارکی باید به ترتیب طولانی برای اجاره یا خرید چنین خانه هایی باشند.
بازار مسکن دانمارکی به خصوص در بخش کمترین امتیاز بسیار رقابتی است. در شرایط عادی ، تقاضای زیادی برای چنین خانه هایی وجود دارد که احتمال توافق و توافق را کاهش می دهد. به عبارت دیگر ، شهروندان دانمارکی به راحتی می توانند وارد بازار مسکن شوند. از آنجا که وام های رهنی در دانمارک بسیار خوب و کارآمد است و میزان اقساط و نرخ بهره به درخواست متقاضیان تغییر می کند.
محدود کردن مسکن برای خارجی ها در دانمارک
با این حال ، یکی از چالش های بازار مسکن دانمارک شرایط نابرابر برای بیگانگان است. مطالعات نشان می دهد که حتی شهروندان اتحادیه اروپا در مقایسه با دانمارکی محدودیت هایی دارند.
به عنوان مثال ، از یک اقامتگاه در دانمارک خواسته می شود سهم پیش پرداخت بیشتری نسبت به وام پرداخت کنند. علاوه بر این ، برخی از وام ها برای شهروندان امکان پذیر نیست و اعتبار کمتری نیز می تواند باشد.
انواع مالکیت مسکن در دانمارک
مالکیت مسکن معمولاً در دانمارک ، Ejer و Andal (Andel) موجود است. در مدل EIR یا در ملک کامل ، صاحب کل آپارتمان صاحب آپارتمان است و هزینه هایی مانند تمیز کردن ، نگهداری ، جمع آوری زباله و بیمه ساختمان را پرداخت می کند.
در مالکیت آیر ، صاحبخانه ها به طور کامل از اموال خود استفاده می کنند. آنها می توانند دیوار را اضافه یا کاهش دهند ، تغییرات مورد علاقه خود را در ملک ایجاد کنند یا حتی ملک خود را اجاره کنند. البته محدودیت هایی مانند تغییر قسمت بیرونی ساختمان وجود دارد. علاوه بر این ، می توان بازپرداخت طولانی مدت وام های ارزان قیمت را در چنین املاک دریافت کرد.
در مالکیت مدل یا تعاونی Andal ، شخص صاحب کامل آپارتمان نیست ، بلکه سهامدار است که صاحب کل ساختمان است. این مدل محدودیت و اقتدار کمتری برای خریدار دارد. به عنوان مثال ، مالک معمولاً نمی تواند یک واحد اندسال را اجاره کند یا با این محدودیت های جدی امکان پذیر است.
قیمت فروش این واحدها توسط انجمن تعیین می شود و حق فروش واحد مالک را با قیمت لازم ندارد. هزینه های فعلی آندلز به طور کلی هم در انجمن و هم در نرخ بهره بیشتر است. با این حال ، خرید قیمت بسیار پایین تر از واحدهای هوایی است. قابل توجه است که مناسب و معمولاً دم داشته باشید و خرید آنها در کوتاه مدت آسان نیست.
قوانین تخلیه املاک به نفع مستاجران دانمارکی
قوانین اجاره در دانمارک برای مستاجران بسیار پشتیبان است. به عنوان مثال ، اگر یک مستاجر بیش از دو سال در یک آپارتمان زندگی می کند ، دیگر به مالک اجازه نمی دهد مستاجر را حذف کند.
تنها راه قانونی برای رد مستاجر ، محل زندگی مالک در ملک است که باید یک سال پیش به مستاجر اطلاع داده شود. علاوه بر این ، طبق قانون ، مالک نمی تواند شرایط قرارداد را برای مستاجری که به مدت دو سال در دارایی خود زندگی می کرد ، تغییر دهد.
سیستم کنترل اجاره در بازار مسکن دانمارک
بیشتر خانه های دانمارکی دارای سیستم کنترل اجاره هستند. بر این اساس ، مالک حق اجاره واحد را برای مبلغ معینی ندارد. این مقدار با اندازه و مبلمان واحد ، مکان و میدان آن تعیین می شود.
اگر مستاجر بیش از شماره مشخص شده پرداخت کرده و توسط اجاره دولت تصویب شده باشد ، مالک موظف است توافق نامه اجاره را به نرخ رسمی کاهش دهد و تفاوت را به مستاجر بازگرداند.
با این حال ، این قانون فقط برای خانه های ساخته شده قبل از سال 2 ضروری است. به همین دلیل ، خانه های ساخته شده پس از سال 2 از قانون معاف هستند.
همچنین قانونی برای کنترل اجاره در ایران وجود دارد و هر سال سقف خاصی تعیین می شود. با این حال ، به دلیل عدم ضمانت های اجرایی ، این سقف عملاً در بازار اجاره مسکن رعایت نمی شود.
علاوه بر این ، انتظار می رود یکی از مضرات این قانون ، تعیین سقف اجاره برای کل استان را تعیین کند و قیمت اجاره خانه در همه مناطق یک شهر به همان اندازه افزایش می یابد. با این حال ، در دانمارک ، اجاره هر واحد تسویه حساب به طور جداگانه با توجه به ویژگی های همان ملک تعیین می شود.
انواع وام در دانمارک
مطالعات نشان می دهد که انواع مختلفی از وام ها در دانمارک وجود دارد. الگوی تأمین مالی خریدهای مسکن در این کشور براساس مدل 1/8/8 است. براساس این مدل ، بانک ها 5 ٪ از ارزش ملک را از طریق نرخ بهره پایین پرداخت می کنند.
پنج درصد از قیمت ملک باید به صورت نقدی و از سرمایه شخصی گیرنده پرداخت شود و 5 ٪ باقیمانده یا توسط یک وام بانکی جداگانه معروف به وام های گران قیمت تهیه می شود ، یا متقاضی باید سرمایه شخصی را بپردازد.
وام 2 -دست با 5 ٪ نرخ بهره در Danimarka
یکی از وام های دانمارک وام با علاقه ثابت است. در چنین وام ، نرخ بهره برای 1 ، 2 یا 5 سال دوره ثابت است. به عنوان مثال ، اعتبار 4 ساله با 4 درصد نرخ بهره رایج ترین نوع وام ثابت در کشور است. در این مدل ، حتی اگر نرخ بهره 5 ٪ به 5 ٪ در سال افزایش یابد ، نرخ بهره وام چهار تا پنج درصد باقی می ماند.
وام های مسکن ارائه شده در نرخ بهره ثابت توسط بانک پرداخت نمی شود. در مقابل ، این توسط اوراق قرضه منتشر شده توسط موسسات اعتباری ارائه شده است. در نتیجه ، نرخ بهره با قیمت گذاری بازار مالی تعیین می شود و مذاکره مستقیم و مذاکره با بانک در مورد نرخ بهره امکان پذیر نیست.
وام با نرخ بهره متغیر و وام های ترکیبی در دانمارک
وام مسکن دیگر در دانمارک یک وام با علاقه متغیر است. در چنین وام ، نرخ بهره ممکن است در ماهانه یا یک ، سه یا پنج سال متفاوت باشد. به عنوان مثال ، در 1 تا 5 سال ، نرخ بهره در وام های 5 ساله نزدیک به صفر درصد بود که تقریباً رایگان بود. با این حال ، در سال 2 ، وام ها به حدود 2.5 درصد رسیدند. بنابراین ، این وام ها دوره ارزیابی مجدد دارند و نرخ بهره پس از اتمام دوره تغییر می کند.
علاوه بر این ، این دو نوع اعتبار را می توان با هم ترکیب کرد و می توان اعتبار را درخواست کرد. به عنوان مثال ، متقاضی می تواند بخشی از وام را با نرخ ثابت 4 سال و پنج سال دیگر متغیر بگیرد. این می تواند خطر افزایش هزینه های اولیه و نرخ بهره را کاهش دهد.
نوع دیگری از وام مسکن در دانمارک ، وام های کاملاً بهره ای است ، پس از دریافت این وام در 5 سال اول ، فقط علاقه از متقاضی گرفته می شود و بازپرداخت وام به تعویق می افتد. با این حال ، میزان بازپرداخت پس از پایان دوره 6 ساله اضافه می شود.
علاوه بر نرخ بهره ، بانکها کودهایی به نام Bidragssat دریافت می کنند که بسته به نوع اعتبار ، بازپرداخت و موسسه اعتباری ، معمولاً بین یک تا دو درصد است.
معافیت مالیاتی برای بهره وام
یکی از ویژگی های مهم بازار مسکن دانمارک معافیت مالیاتی برای وام مسکن است. طبق قانون ، افراد خانگی ممکن است حدود 2 ٪ از نرخ بهره سالانه مالیات بر درآمد را کاهش دهند.
بنابراین ، اگر نرخ بهره اسمی وام 1.5 ٪ باشد ، نرخ بهره واقعی بدهکار پس از کاهش مالیات تقریباً 1 ٪ است. به عبارت دیگر ، بدهکار همچنان 1.5 ٪ از سود بانک را پرداخت می کند ، اما 5 ٪ از این مبلغ به کاهش مالیات باز می گردد.
البته این معافیت فقط شامل افرادی است که مالیات بر درآمد را پرداخت می کنند. در نتیجه ، خانوارهایی که به هر دلیلی از مالیات معاف هستند ، این تخفیف را شامل نمی شوند.
در همین حال ، نرخ بهره وام در ایران 4.9 ٪ و زمان بازیافت تنها 5 سال است. از طرف دیگر ، مبلغ وام حتی 10 ٪ از خرید ملک را پوشش نمی دهد و تنها بار اضافی برای گیرنده مسکن است. بنابراین ، وام های در ایران بسیار ناکارآمد است و برای متقاضیان کاربرد مفیدی ندارد.