آینده– مشارکت در ساخت و ساز یکی از راه های رایج نوسازی بافت های فرسوده و سرمایه گذاری در ملک در ایران است.
بر اساس این گزارش; در ساخت مشترک، مالک زمین و سازنده با یکدیگر همکاری می کنند تا یک ساختمان جدید بسازند. مالک زمین یا ملک را تامین می کند و توسعه دهنده هزینه های ساخت، مدیریت پروژه و اجرا را بر عهده می گیرد. در نهایت پس از اتمام کار، واحدهای ساخته شده طبق توافق اولیه بین طرفین توزیع می شود. با این حال، برخلاف افکار عمومی، ورود به این مدل ساخت و ساز همیشه آسان و ارزان نیست. در این گزارش، ما در مورد حداقل هزینه یک پروژه مشارکتی و میزان سرمایه مورد نیاز توسعه دهنده برای شروع صحبت می کنیم.
حداقل سرمایه لازم برای ورود به یک مشارکت ساختمانی
بر اساس برآوردهای سال 1404، هزینه ساخت یک ساختمان معمولی بین 17 تا 20 میلیون تومان برای هر متر مربع بوده است. دلیل این بازه قیمتی این است که به گفته مهندسان پروژه، هزینه ساخت به ازای هر طبقه اضافی بین 5 تا 7 درصد افزایش می یابد.
ساختمان های بلندتر به قاب های محکم تر، پی های عمیق تر و مصرف بیشتر میلگرد و بتن نیاز دارند. علاوه بر این، پیچیدگی تاسیسات (لوله کشی عمودی، فشار آب، سیستم برق و تهویه) در حال افزایش است.
نیاز به آسانسور از طبقات بالا و سیستم های امنیتی و اطفاء حریق پیشرفته تر نیز بر هزینه ها می افزاید. علاوه بر این در ساختمان های بلند، هزینه های حمل و نقل مصالح، نیروی انسانی و زمان اجرای پروژه افزایش می یابد. بنابراین هزینه مشارکت بسته به تعداد طبقات و زیربنا افزایش می یابد.
جدول حداقل سرمایه برای مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت و ساز عموماً با هدف تحقق ساختمانی متشکل از بیش از یک آپارتمان و تقسیم سود حاصل از واگذاری واحدها است. به همین دلیل پروژه ها عموماً با 3 طبقه یا بیشتر اجرا می شوند.
جدول زیر هزینه ساخت یک ملک 120 متری در پروژه های 3، 4، 5 و 6 طبقه را بر اساس هزینه ساخت 17 تا 20 میلیون تومان نشان می دهد.
|
تعداد طبقات |
زیربنای کل (متر مربع) |
هزینه ساخت هر متر مربع |
هزینه ساخت هر متر 20 میلیون تومان |
|---|---|---|---|
|
3 لایه |
360 متر |
17 |
6 میلیارد و 120 |
|
4 طبقه |
480 متر |
18 |
8 میلیارد و 660 |
|
5 بار |
600 متر |
19 |
11 میلیارد و 400 |
|
6 طبقه |
720 متر |
20 |
14 میلیارد و 400 |
هزینه های مرتبط با سرمایه گذاری اولیه سازنده چیست؟
پرداخت صفر تا صد هزینه های ساخت پروژه از زمان تخریب ساختمان قدیمی تا مراحل پایانی ساخت پروژه بر عهده سرمایه گذار می باشد. این هزینه ها به سه دسته پیش از ساخت، حین و پس از اجرای پروژه تقسیم می شوند.
هزینه های پیش از ساخت شامل هزینه های بازسازی یا مجوز، طراحی معماری، هزینه های سازه و تاسیسات، بیمه مسئولیت و مالیات و هزینه تخریب ساختمان قدیمی می باشد.
هزینه های اجرا شامل خرید مواد، دستمزد کارگر و پیمانکار، هزینه حمل و نقل و تجهیزات و همچنین نظارت و مدیریت پروژه می باشد. پس از اجرای پروژه، هزینه های جزئی مانند هزینه های انشعاب، هزینه های نهایی کار، دفاتر و قسمت های مشترک نیز وجود دارد.
بر اساس فرمول محاسبه سهم تولیدکننده و مالک است.
سهم در مشارکت بر اساس مقایسه ارزش زمین و هزینه ساخت است. فرمول ساده و رایج به شرح زیر است:
درصد سهم سازنده = هزینه ساخت ÷ (ارزش زمین + هزینه ساخت)* 100
درصد سهم مالک = ارزش زمین ÷ (ارزش زمین + هزینه ساخت)* 100
به عنوان مثال اگر ارزش زمین 20 میلیارد تومان و هزینه ساخت آن 15 میلیارد تومان باشد، قیمت کل ملک 35 میلیون تومان و طبق فرمول، سهم سازنده از کل فروش ملک 43 درصد و سهم مالک 57 درصد خواهد بود.
این فرمول اساس اصلی اکثر قراردادهای مشارکت را تشکیل می دهد، اما جزئیات در قرارداد ممکن است متفاوت باشد.
هزینه ها و ریسک های پنهان که باید محاسبه شوند
پروژه های مشارکتی هزینه های پنهانی دارند که می تواند سازنده یا مالک را در میانه راه شگفت زده کند. رایج ترین این هزینه ها، نوسانات قیمت مصالح است که مهم ترین ریسک ساخت و ساز نیز محسوب می شود. تعلل شهرداری در صدور پروانه و افزایش دستمزد کارگران در اواسط پروژه نیز هزینه تمام شده را افزایش می دهد. اگر اینها پیش بینی نشود، پروژه با کمبود نقدینگی مواجه می شود و حتی ممکن است متوقف شود.
چه زمانی مشارکت در ساخت و ساز غیراقتصادی است؟
در طول بحران مسکن، سازندگان سود کمی به دست می آورند زیرا هزینه های ساخت و ساز از افزایش قیمت ملک پیشی می گیرد. در ضمن اگر پروژه کوچک و هزینه های ثابت آن زیاد باشد مثلاً پروژه های کوتاهتر از 300 متر بازده اقتصادی کمتر می شود.
بدتر از همه این است که سازنده با برآورد دقیق وارد ساخت و ساز نمی شود و مجبور می شود در این وسط واحدها را پیش فروش کند. درست است که پیش فروش نقدینگی فوری پروژه را تامین می کند، اما ریسک قانونی و ورشکستگی پروژه را افزایش می دهد. زیرا نوسانات قیمت مصالح ممکن است باعث شود هزینه ساخت بیشتر از هزینه توافق شده برای پیش فروش باشد.