دماسنج مسکن، نسبت P/R (نسبت متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان به اجاره)، دو پیام را در مورد وضعیت فعلی و آتی بازار آپارتمان تهران منتقل می کند. نسبت قیمت به اجاره که در سال 1402 به “اوج جدید” رسید، در حال حاضر کمتر از میانگین تاریخی خود در 17.9 است. این رقم مؤید فروپاشی حباب قیمت است.
به گزارش دنیای اقتصاد، نسبت «قیمت به اجاره» که دماسنج اصلی بازار آپارتمان تهران است، در آخرین به روز رسانی این ابزار اندازه گیری با «نقطه اوج تاریخی» فاصله زیادی دارد و حتی زیر «سطح میانگین تاریخی» قرار دارد. با این حال، این نرخ هنوز با “پایین تاریخی” فاصله دارد.
با توجه به اینکه میانگین اجاره بهای هر مترمربع آپارتمان در پاییز امسال حدود 500 هزار تومان و میانگین قیمت مسکن بین 107 میلیون تا 108 میلیون تومان برآورد شده است، رقم به دست آمده از نسبت اجاره به قیمت در حال حاضر 17.9 را نشان می دهد.
تحقیقات نشان می دهد که قرائت فعلی دماسنج مسکونی از حالت “قرمز” یا ملتهب 1403 بهبود یافته و اکنون به زیر “سطح متوسط” رسیده است. همیشه بین اجاره بهای یک واحد مسکونی و قیمت آن ملک رابطه وجود دارد و اجاره یکساله یک واحد مسکونی در تهران معمولاً 8-4 درصد قیمت خرید آن واحد است.
در دورههایی که قیمت مسکن افزایش مییابد، نسبت P/R افزایش مییابد و درآمد اجاره کاهش مییابد زیرا روند اجارهها را نمیتوان همزمان تعدیل کرد. از سال 1970 تا 1997 اوج نسبت P به R 25 و حداقل نسبت 12.8 بود.
افزایش قیمت مسکن از سال 2017 باعث شد تا شاخص P به R سقف تاریخی قبلی را بشکند. در سال 2009، نسبت قیمت به اجاره به اوج جدید 31.8 رسید که بالاترین سطح این شاخص از سال 1970 بود و درآمد اجاره به 3.1 درصد کاهش یافت.
با افزایش سریع اجاره بها و تورم مسکن در سالهای 1400 و 1401، نسبت P به R از اوج 31.8 کاهش یافت. این نرخ در سال 1402 با افزایش 65 درصدی قیمت مسکن مجدداً افزایش یافت، اما در سال 1403 با تثبیت نسبی قیمت مسکن به کمترین میزان از سال 1376 تاکنون یعنی 17.9 رسید که نشان از سبز بودن «رنگ دماسنج» دارد.
تحقیقات نشان می دهد که شاخص روابط عمومی فعلی کمتر از میانگین تاریخی 19 است. اولین پیام این وضعیت این است که قیمت مسکن بیش از حد فعال نیست. با این حال، رقم فعلی دماسنج هنوز با پایین ترین سطح تاریخی 12.8 فاصله دارد که ممکن است نشان دهنده افزایش بیشتر شاخص در ماه های آینده باشد.