آینده عقد اجاره یکی از مهمترین قراردادهای حقوق مدنی است که بیانگر رابطه موجر و مستاجر است و عقد اجاره که یکی از رایج ترین عقود است ممکن است برای بسیاری از افرادی که مجبور به انعقاد این عقد بوده اند اتفاق افتاده باشد. . در این مقاله به بررسی ماهیت و ویژگی های این قرارداد می پردازیم.
تعریف اجاره
بر اساس گزارش فردا، طبق ماده 466 قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع مستأجر می شود. در واقع هدف از اجاره این است که موجر حقوق مالکیت ملک مورد اجاره را برای مدت معینی به مستاجر منتقل کند.
عناصر قرارداد اجاره
بر اساس ماده 466 قانون مدنی، عقد اجاره دارای 4 فرع است:
1-اجاره به معنای مالک یا موجر است.
2- مستاجر
3- مال استیجاری یعنی چیزی که اجاره داده می شود.
4- اجاره بهایی است که مستاجر در ازای استفاده از ملک مورد اجاره به موجر پرداخت می کند که معمولاً به صورت نقدی پرداخت می شود.
شرایط ملک مورد اجاره
1- ملک مورد اجاره از جمله املاکی باشد که تا حد امکان قابل استفاده باشد یعنی از املاکی نباشد که پس از یک بار استفاده از بین برود.
به عنوان مثال اجاره شمع برای سوزاندن باطل است زیرا همان مال باید پس از فسخ اجاره به موجر مسترد شود، در حالی که اگر شمع برای سوزاندن اجاره داده شود چیزی برای مسترد شدن به موجر باقی نمی ماند. .
2- طبق ماده 473 قانون مدنی موجر باید مالک منافع مورد اجاره باشد. در واقع آنچه در قرارداد اجاره انجام می شود، خود ملک نیست، بلکه منافع ملک است، بنابراین در قرارداد اجاره نیز همین امر صادق است. ملک نزد موجر باقی می ماند، در حالی که منافع فقط برای مدت معینی به مستاجر منتقل می شود.
به عنوان مثال، هنگام اجاره یک آپارتمان، این خود آپارتمان نیست که خرید و فروش می شود، بلکه منافع ملکی است که شامل زندگی در آن می شود، بنابراین اگر آپارتمان خود را به شخصی اجاره دهید، مستاجر مالک سود می شود. (که در خانه سکونت دارد) و می تواند در آن تصرف کند و مانند هر مالک دیگری در آن تصرف کند، مگر در مواردی که حق انتقال از او سلب نشده باشد، با اجاره نامه به دیگری منتقل می شود.
3- موجر باید اختیار تحویل مورد اجاره را به مستاجر داشته باشد. در واقع هدف اصلی از انعقاد اجاره این است که موجر مورد اجاره را به مستاجر بدهد تا مستاجر از مزایای آن بهره مند شود.
ضمناً طبق ماده 477 قانون مدنی موجر باید مورد اجاره را به نحوی تحویل دهد که مستأجر بتواند به بهترین نحو از آن استفاده کند.
مثلاً اگر موجر خانه ای را برای سکونت به مستاجر اجاره دهد، اما خانه مورد نظر به حدی تخریب شود که قابل سکونت نیست، اجاره نامه باطل است.
ویژگی های قرارداد اجاره
1- عقد اجاره الزامی است: اجاره نامه لازم است و تا زمان انقضای آن نه موجر حق مطالبه تخلیه مورد اجاره را دارد و نه مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.
بنابراین اگر مستاجر خانه ای را به مدت 1 سال اجاره کند و پس از 6 ماه آن را تخلیه کند، در صورتی که موجر از فسخ قرارداد اجاره راضی نباشد، باید تا پایان 1 سال اجاره بها را پرداخت کند. بنابراین فسخ قرارداد اجاره قبل از انقضای آن تنها در صورتی امکان پذیر است که قانون به یکی از طرفین حق فسخ داده باشد یا موجر و مستاجر بر فسخ قرارداد اجاره توافق کنند.
2- موقت بودن اجاره قراردادی: منظور از اجاره این است که حصول منفعت باید در مدت معینی واقع شود. طبق ماده 468 قانون مدنی، اجاره بدون مدت معین باطل است.
لازم به ذکر است که مدت باید به گونه ای تعیین شود که امکان کاهش یا افزایش آن وجود نداشته باشد، لذا قرارداد اجاره تا مدت عمر موجر یا مستأجر فاقد اعتبار است.
3- اجاره عقد معاوضی است: یعنی مستاجر باید پولی را به موجر بدهد. مبادله در اجاره معمولاً پولی است، اما نباید نتیجه گرفت که سایر اموال را نمی توان به عنوان اجاره طبقه بندی کرد.
مثلاً شخصی می تواند باغ خود را به مدت 1 سال به دیگری اجاره دهد و اجاره را به مدت 6 ماه در آپارتمان مستاجر بگذارد.
مسئولیت های اجاره دهنده
1- تحویل مورد اجاره: برای بهره مندی مستاجر از منافع مورد اجاره باید مال الاجاره در تصرف وی باشد، لذا اختیار تحویل مورد اجاره شرط صحت قرارداد اجاره است. . توافق بنابراین در قرارداد اجاره موجر موظف است مال مورد اجاره را به مستاجر بدهد در غیر این صورت مستاجر دارای حقوق زیر است:
الف – از پرداخت اجاره بها خودداری کنید.
ب- از دادگاه بخواهد که موجر را به تسلیم مورد اجاره وادار کند و در صورت عدم امکان، اجاره را فسخ کند.
2- تعمير مال الاجاره و تأمين مخارج آن: طبق ماده 486 قانون مدني، تعميرات و كليه هزينه هاي لازم براي امكان استفاده از آن در مدت اجاره به عهده مالك است مگر در صورت لزوم. نقض شده است یا سنت خلاف آن وجود دارد.
در صورتی که مستاجر نماینده ای از موجر برای انجام تعمیرات نداشته باشد و موجر تعمیرات را انجام ندهد، مستاجر می تواند مسئولیت خود را از دادگاه مطالبه کند.
3- امتناع از تغییر عین: طبق ماده 484 قانون مدنی، موجر نمی تواند در مدت اجاره، عین مورد اجاره را تغییر دهد. این وضعیت برخلاف قصد مستاجر از اجاره عین است.
منظور از تغییر ماده فوق، تغییر قانونی نیست، بلکه تغییر ماهوی است، بنابراین انتقال مورد اجاره به دیگری، اختیار فسخ را برای مستأجر فراهم نمی کند، مگر اینکه در قرارداد اجاره به نحو دیگری تصریح شده باشد.
مسئولیت های مستاجر
1- پرداخت هزینه اجاره: به محض تنظیم قرارداد اجاره، منافع ملک مورد اجاره به مستاجر منتقل می شود. به محض اینکه ملک مورد اجاره به ملک مستاجر تبدیل شد، موجر به تعهد خود عمل می کند و می تواند از موجر مطالبه کند. مستاجر به تعهد خود عمل می کند یعنی اجاره بها را می پردازد.
در صورت امتناع مستاجر از پرداخت اجاره بها، موجر می تواند مشابه قرارداد را ببندد و مورد اجاره را تحویل ندهد، اما اگر امتناع مستاجر بعد از تحویل اجاره باشد، موجر باید تقاضای اجبار کند.
در صورت رسمی بودن قرارداد اجاره، این اجرا با درخواست اجرائیه از اداره مرکزی صادرکننده سند اجاره انجام می شود و در سایر موارد موجر باید برای مطالبه اجاره به دادگاه مراجعه کند.
مستاجر موظف است اقساط یا اقساط معوق را در مدت 10 روز پرداخت کند. در صورت عدم تحقق این امر و عدم استرداد اقساط معوق، مالک می تواند از طریق ثبت احوال یا مراحل ثبت اقدام نماید.
البته این در صورتی است که اجاره نامه رسمی باشد. در غیر این صورت باید از طریق دادگاه درخواست وصول و تخلیه اجاره بها را داشته باشند.
2- پرهیز از تخلف و تخلف: تخطی به معنای تجاوز از حدود اذن و عرف است و اخلاص یعنی اجتناب از انجام کاری که طبق عرف، قانون یا قرارداد باید انجام شود. مثلاً اگر شخصی خانه ای را برای زندگی اجاره کند، نمی توانیم آن را تبدیل به مهد کودک کنیم.
طبق ماده 493 قانون مدنی مستأجر ضامن مال مستأجر نیست یعنی اگر مال مستأجر بدون قصور او تلف شود مسئولیتی ندارد.
مثلاً اگر خانه اجاره ای بر اثر زلزله فرو بریزد، مستاجر ضامن نیست، اما اگر مستاجر از قرارداد تخلف کند، ضامن می شود.
3- عدم تغییر نحوه استفاده از مورد اجاره: مستاجر باید مفاد قرارداد اجاره را رعایت کرده و مورد اجاره را مطابق با کاربری مورد توافق در قرارداد اجاره تحویل دهد.
به عنوان مثال، اگر وسیله نقلیه ای برای حمل مسافر اجاره شده باشد، مستاجر نمی تواند از آن برای حمل بار استفاده کند.
اگر مستأجر عین مستأجره را در شرایطی غیر از شرایطی که در اجاره نامه قید شده است اجاره دهد، موجر باید برای منع استفاده مستاجر از دادگاه درخواست کند. قرارداد اجاره را فسخ کند.