چرا دولت ها در مقابل هیولای قیمت مسکن نمی ایستند؟

دفعه بعد – مسکن دولتی در ایران کتاب قطوری است که فصلی به نام شکست در آن مدام تکرار می شود.

به گزارش فردا؛ در سال‌های اخیر دولت‌ها با شعارهای «مسکن»، «کنترل قیمت‌ها» و «افزایش ساخت‌وساز» وارد میدان شده‌اند و طرح‌های مختلفی را مطرح کرده‌اند، اما در نهایت همگی با شکست مواجه شده‌اند، به‌طوری که داشتن سقف به آرزوی بسیاری از مردم تبدیل شد. صحبت از پروژه مسکن مهر یا به یاد ماندنی تر مسکن ملی و نهضت مسکن ملی مهم نیست. همین روند حتی در سال های قبل از انقلاب نیز ادامه داشت. به نظر شما عجیب نیست که این طرح ها که معمولاً با نیت خیر شروع می شوند، در گرداب اقتصاد، تورم و اجرا به نتیجه دیگری می رسند؟

رویای قبل از انقلاب؛ تولد رهن و شروع تسویه حساب

دهه 40 و 50 دوره شکل گیری طبقه متوسط ​​شهری جدید در ایران بود. نیاز به مسکن مدرن، دولت وقت را بر آن داشت تا راه حلی ارائه دهد که عمدتاً بر تقویت مؤسسات مالی تخصصی و گسترش افقی شهرها متمرکز بود.

بانک وام مسکن؛ نیروی محرکه خرید خانه

هدف: ایجاد یک سیستم مالی مدرن برای خرید مسکن و حمایت از طبقه متوسط، مانند غرب.

جزئیات و عملکرد: هدف اصلی از تأسیس «بانک وام مسکن ایران» (که بعداً با بانک مسکن ادغام شد) پرداخت وام های بلندمدت خرید و ساخت مسکن بود. این بانک با ارائه تسهیلات به خانه دار شدن کارکنان بخش خصوصی و دولتی کمک کرد.

مزایا و معایب: این طرح برای اولین بار مفهوم «وام مسکن» را در ایران نهادینه کرد و باعث رشد ساخت و ساز شد، اما این وام ها بیشتر به گروهی محدود (کارگران با درآمد ثابت) در شهرهای بزرگ داده می شد و نتوانست مشکل مسکن اقشار کم درآمد را حل کند.

سرنوشت: علیرغم موفقیت اولیه، قدرت خرید این وام ها با اوج گرفتن تورم در اواسط دهه 50 و افزایش درآمدهای نفتی کاهش یافت. در نتیجه، جهش قیمتی در بازار مسکن رخ داد و این طرح تقریباً در اجرای ماموریت اصلی خود ناکام ماند.

شهرک سازی و واگذاری زمین

هدف: گسترش شهرها از طریق سیاست های حمایتی و تامین زمین برای ساخت و ساز ارزان.

جزئیات و عملکرد: دولت شهرک های جدیدی را در حومه شهرهای بزرگ (مانند شهرک اکباتان یا محله های مختلف کارگری) طراحی و ساخت. همچنین سیاست واگذاری زمین های دولتی به تعاونی ها یا کارمندان برای ساخت مسکن توسعه یافت.

مزایا و معایب: هزاران واحد مسکونی جدید راه اندازی شد و الگوی توسعه شهری مدرن در کشور اجرا شد. اما گسترش افقی اغلب بدون زیرساخت‌های کافی (آب، برق، حمل‌ونقل) رخ می‌دهد و به پدیده «حاشیه‌نشینی مدرن» دامن می‌زند.

سرنوشت: این پروژه ها تا آستانه انقلاب ادامه داشت، اما بحران تورم دهه 50 هزینه های ساخت و ساز را به شدت افزایش داد و بسیاری از پروژه ها ناتمام ماند.

هر گاه دولت به عنوان «سازنده» اصلی وارد میدان می شود (مثل مسکن مهر)، بخش خصوصی واقعی را به حاشیه می برد.

بعد از انقلاب؛ عدالت، زمین و مسکن عمومی

پیروزی انقلاب در سال 57 رویکرد و دیدگاه دولت را تغییر داد و باعث شد مسکن به یک کالای «حق» تبدیل شود تا یک کالای اقتصادی. تمرکز اصلی نیز از «بازار» به مفاهیمی مانند «عدالت» و «حمایت از فقرا» معطوف شد.

قانون زمین شهری و بنیاد مسکن

هدف: جلوگیری از احتکار زمین و تامین مسکن فقرا به ویژه در روستاها و شهرهای کوچک.

جزئیات و عملکرد: «قانون اراضی شهری» تصویب شد که به دولت اجازه می دهد زمین ها و اراضی خالی شهرها را تصاحب و برای ساخت و ساز مسکن واگذار کند. در همان زمان به دستور امام خمینی (ره) «بنیاد مسکن انقلاب اسلامی» برای بهسازی و ساخت مسکن در مناطق فقیرنشین تأسیس شد.

مزایا و معایب: Housing Trust سابقه موفقی در بهبود مسکن روستایی و کمک به فقرا داشت، اما بخش خصوصی و توسعه دهندگان انبوه به دلیل عدم قطعیت های قانونی و ترس از سلب مالکیت، رویکردی بسیار محتاطانه به قانون زمین شهری داشتند. این مشکل در نهایت منجر به کاهش شدید سرمایه گذاری در ساخت و ساز شهری و کاهش عرضه مسکن در دهه 60 شد.

سرنوشت: بنیاد مسکن همچنان در حال فعالیت است، اما قانون پهنه بندی که قرار بود زمین را از دست دلالان بگیرد، عملا تولید مسکن را در آن مقطع حساس کاهش داد.

مسکن مهر; بزرگترین پروژه تاریخ ایران

هدف: مسکن برای همه گروه های کم درآمد و کسر قیمت زمین از هزینه مسکن.

جزئیات و عملکرد: دولت محمود احمدی نژاد به همان اندازه که بر شعار رساندن نفت به سر سفره مردم، مسکن همه اقشار کم درآمد و حذف قیمت زمین از کل هزینه مسکن اصرار داشت، مانور داد. این طرح که در اواسط دهه 80 راه اندازی شد، بر دو پایه استوار بود. یکی از آنها اجاره 99 ساله (تقریبا رایگان) زمین در حومه شهرها و شهرهای جدید است، دیگری پرداخت وام های ارزان و کلان بانکی است که عمدتاً توسط بانک مرکزی تامین می شود، اما در عمل شبهه چاپ پول ایجاد می کند.

مزایا و معایب: دولت به میلیون ها نفری که هرگز امیدی به داشتن خانه نداشتند امید داده است. علاوه بر این، این طرح شوک عرضه عظیمی در بازار ایجاد کرد که صنعت ساختمان را تکان داد، اما تامین مالی پروژه ها از طریق خط اعتباری بانک مرکزی (استقراض دولت از بانک) به شکل بی سابقه ای باعث افزایش نقدینگی شد و گفته می شود یکی از ریشه های اصلی تورم شدید دهه 90 همین طرح مسکن مهر بوده است. واحدهای زیادی در مناطقی که زیرساخت وجود نداشت (آب، برق، گاز، مدرسه، درمانگاه، جاده ترابری) ساخته شد. تمركز جمعيت زيادي در يك ناحيه كم برخوردار نيز منجر به شكل گيري «گتو»هاي مدرن و مشكلات اجتماعي شد. سرعت و قیمت گذاری دستوری نیز کیفیت ساخت را تا حد زیادی کاهش داده است.

سرنوشت: سرانجام با وجود تحویل میلیون ها واحد، روند تکمیل پروژه مسکن مهر که به دلیل بار تورمی عظیم و مشکلات زیرساختی به عنوان یکی از گران ترین پروژه های اقتصادی تاریخ ایران شناخته می شود، ادامه دارد.

از مسکن اجتماعی تا نهضت مسکن ملی

هدف: از سال 1992، تغییر طرح های کم هزینه و روی آوردن به مدل های منطقی ضروری تشخیص داده شد.

جزئیات و عملکرد: در دولت های یازدهم و دوازدهم طرح «مسکن اجتماعی» (برای افراد بسیار فقیر) و «صندوق پس انداز اول» (مدل کلاسیک وام مسکن پس انداز) پیشنهاد شد. دولت سیزدهم نیز با طرح «نهضت ملی مسکن» که الگویی شبیه به مسکن مهر است، قول ساخت ۴ میلیون مسکن در ۴ سال را داده بود اما با تکیه بر متقاضی تلاش کرد کار را پیش ببرد.

مزایا و معایب: مزیت مسکن اجتماعی و صندوق یکم را می‌توان بازگشت به عقلانیت اقتصادی و هدفمندی یارانه‌ها دانست، اما قدرت و قدرت تورم در بازار مسکن بیشتر بود و این طرح‌ها با شکست مواجه شد. «مسکن اجتماعی» نتوانست به مرحله اجرا برسد و مبالغ وام «صندوق یک» در مقابل قیمت های نجومی مسکن عملاً بی اثر شد.

سرنوشت: نهضت ملی مسکن نیز با مشکلات مشابه طرح دوره احمدی نژاد دست و پنجه نرم کرد و به دلیل ناتوانی در تامین مالی (به معنای همکاری ضعیف بانک ها)، تورم مادی و عدم تمایل انبوه سازان با شکست مواجه شد.

تزریق پول به بازاری که عرضه کافی وجود ندارد در نهایت باعث افزایش قیمت ها می شود

پس چرا سرقفلی در بازار مسکن به بن بست رسیده است؟

اولین درسی که پس از بررسی تاریخچه پروژه های مسکن در ایران خواهیم آموخت؛ بازار مسکن را نمی توان با حسن نیت اصلاح کرد. اگر متغیرهای کلیدی اقتصاد کلان نادیده گرفته شوند، دولت ها بارها و بارها در مبارزه با هیولای قیمت مرتکب اشتباه خواهند شد.

دشمن شماره یک؛ تورم را نادیده بگیرید

بزرگترین دلیل شکست همه برنامه ها نادیده گرفتن تورم است. مهر گیریمنکول با «ایجاد تورم» (چاپ پول) شکست خورد و صندوق پس انداز یکم نتوانست با «تورم» کنار بیاید و ورشکست شد (استهلاک وام). بنابراین هرگونه طرح حمایتی بدون کاهش تورم عمومی تنها به افزایش قیمت مسکن دامن می زند.

تمرکز بر تقاضا به جای عرضه واقعی

بیشتر طرح‌ها (به‌ویژه وام‌ها) به جای حل مشکل «عرضه» (کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز، تسهیل مجوزها، تسریع در تأمین مصالح) فقط «تقاضا» را تحریک کردند. تزریق پول به بازاری که عرضه کافی در آن وجود ندارد در نهایت منجر به افزایش قیمت ها می شود.

حذف بخش خصوصی و ملی شدن ساخت و ساز

هر زمان که دولت به عنوان «سازنده» اصلی وارد عمل شده است (مانند مسکن مهر)، بخش خصوصی واقعی را به حاشیه رانده است. تجربه نشان داده است که بازار مسکن بدون سرمایه و تخصص بخش خصوصی ناکارآمد است.

مشکل “هزینه ساخت و ساز” حتی در زمین رایگان

بخش بزرگی از قیمت ها را زمین تشکیل می دهد، اما در سال های اخیر «هزینه ساخت» اعم از مصالح، عوارض و مالیات به قدری افزایش یافته که اقشار کم درآمد با وجود ارائه زمین رایگان در نهضت ملی مسکن، قادر به پرداخت اقساط ساخت و ساز نیستند.

بیشتر بدانید تا زمانی که ثبات اقتصادی حاصل نشود، تورم مهار نشود و دولت دیگر نتواند به بخش خصوصی تضمین سرمایه گذاری بدهد، هر پروژه مسکن جدید باعث می شود که تجربیات ناموفق گذشته با نام جدیدی تکرار شود.