بعدی- طرح مسکن استیجاری را می توان نشانه مثبتی از تغییر سیاست های وزارت راه و شهرسازی دانست، اما هیچ تضمینی وجود ندارد که این راهکار مشکلات عملی مستاجران را حل کند.
به گزارش فردا؛ روی کاغذ، ایده اصلی پتانسیل خوبی برای کاهش فشار کوتاه مدت بر زوج های جوان و دهک های پایین تر (1 و 2) دارد و به عنوان یک مدل تجربی موفق ارزش آزمون و خطا را دارد. اما اگر دولت نتواند این پروژه را از فاز 10 هزار واحدی به مقیاس های بزرگتر (مثلاً 500 هزار واحد در یک دوره 5 ساله) ارتقا دهد و در عین حال در اصلاح سیاست های اساسی قدمی نگذارد، در نهایت همه چیز به «یارانه مسکن دولتی» خلاصه می شود و مانند پروژه های شکست خورده قبلی در خاطره ها باقی می ماند. بیایید بدون قضاوت عجولانه یا گرفتار پیش داوری های منفی موضوع را بررسی کنیم.
طرح مسکن اجاره ای؛ مکانیزم اجرا، نحوه تامین واحدها و منابع مالی
14. طرح مسکن استیجاری که توسط دولت برای تنظیم بازار مسکن استیجاری تهیه شده است، در واقع یک برنامه حمایتی کوتاه مدت و میان مدت است و در بهترین حالت با هدف تغییر رویکرد سنتی «مالکیت» برای قشر وسیعی از جامعه است.
فرزانه صادق ملواجرد، وزیر راه و شهرسازی، هدف از اجرای این طرح را تامین مسکن ارزان قیمت برای اقشار کم درآمدی که توان مالی کافی برای پرداخت درآمد اولیه ندارند و نمی توانند فرصت های لازم برای ورود به پروژه های ملکی (مانند نهضت ملی مسکن) را دریافت کنند، عنوان کرد.
جزئیات طرح مسکن اجاره ای؛ از خرید واحدهای آماده تا ساخت و ساز در بافت فرسوده؟
برخلاف طرحهای ساختوساز، در این طرح دولت قصد دارد با مشارکت انبوهسازان بخش خصوصی، واحدهای مسکونی آماده خریداری کند یا در بافتهای فرسوده شهری بسازد. این رویکرد دو مزیت دارد؛ هم سرعت تامین مسکن را افزایش می دهد و هم به نوسازی بافت های ناکارآمد شهری کمک می کند.
برنامه اولیه دولت ارائه حداقل 10000 واحد اجاره ای تا پایان سال جاری است و برنامه ریزی برای ساخت و تحویل در مجموع 75000 واحد در سه سال آینده است.
واحدها به صورت اجاره بلندمدت (حداقل یک تا حداکثر پنج ساله) به متقاضیان ارائه می شوند و ارزانتر از میانگین بازار هستند. این واحدها دولتی باقی می مانند و به مستاجرین این امکان را می دهند که در طول دوره ای ثبات برای آینده برنامه ریزی کنند.
به گفته وزیر مسکن، عمده منابع مالی این طرح از محل فروش یا انحلال املاک لوکس و واحدهای سازمانی وزارت راه و شهرسازی تامین می شود تا کسری مزمن بودجه دولت مانع اجرای طرح نشود.
موضوعات طرح مسکن استیجاری؛ کدام گروه های درآمدی در اولویت هستند؟
دولت بسیار صادقانه و صریح اعلام کرده است که به دنبال «طرح کلی» جدید برای کل جامعه نیست و ترجیح می دهد بر اقشار خاصی از جامعه تمرکز کند.
گروه های هدف اصلی؛ از صدک 1 و 2 تا کارگران و فداکاری ها
- زوج های جوان بدون مسکن: اولویت با زوج هایی است که حداقل 5 سال از ازدواجشان می گذرد اما هنوز خانه ندارند. این اقدام در راستای اجرای قانون «حمایت از خانواده و جوانان» انجام می شود.
- براکت های کم درآمد: ذی نفعان این طرح عمدتاً بین گروه های درآمدی 1 تا 6 هستند. البته تاکید ویژه بر این است که دهک های 1 و 2 (پایین ترین سطح درآمد) نسبت به سایر متقاضیان اولویت بسیار بیشتری دارند.
- کلاس های ویژه: این طرح سایر اقشار مانند کارگران و قربانیان را نیز تحت پوشش قرار می دهد و تمهیداتی برای تامین سهمیه اسکان آنها در سطح استان اندیشیده می شود.
به عبارت ساده، این طرح برای کسانی طراحی شده است که توانایی خرید مسکن در بازار آزاد را ندارند و کسانی که نمی توانند درآمد اولیه سنگین طرح های دولتی متمرکز بر دارایی را تامین کنند.
طرح مسکن استیجاری که در دولت چهاردهم به منظور تنظیم بازار اجاره آغاز شد، در واقع یک برنامه حمایتی کوتاه مدت و میان مدت است.
نمونه های خارجی مسکن اجاره ای; چگونه می توانیم از وین بیاموزیم؟
بسیاری از طرح های «اجاره اجتماعی» یا «مسکن عمومی» سال هاست که در بسیاری از کشورهای جهان به منظور تنظیم بازار و حمایت از اقشار آسیب پذیر اجرا می شود.
وین مشهورترین نمونه موفق در جهان است که در آن حدود 60 درصد از ساکنان آن در مسکن اجتماعی (اجاره دولتی) یا در واحدهای تحت مالکیت و مدیریت شرکت های تعاونی کم سود زندگی می کنند. اما رمز موفقیت وین مداخله قوی شهرداری و تعاونی های غیرانتفاعی با حمایت مالی دولت است.
قوانین سختگیرانه زمین و اجاره و همچنین سیاست های مالیاتی غیرانتفاعی از دیگر دلایل پایداری این مدل هستند. به طور خلاصه می توان گفت که مسکن در وین وسیله سود و درآمد نیست، بلکه یک حق اجتماعی است.
مالزی در دهه های گذشته انرژی زیادی را صرف تامین مسکن نیازمندان و سپس اصلاح بازار کرده است و تا حد زیادی توانسته مشکلات مسکن اقشار کم درآمد را مدیریت کند. کشورهای اروپای شمالی مانند هلند و سوئد نیز تجربیات موفقی در بخش مسکن اجتماعی دارند و حتی توانسته اند اجاره بها را در بخش خصوصی مهار کنند.
بیشتر بدانید موفقیت مدلهای موفق عمدتاً به تأمین مالی پایدار، اجتناب از بوروکراسی دولتی و مقررات در برابر سفتهبازی در بازارهای زمین و اجاره بستگی دارد.
شانس موفقیت طرح مسکن استیجاری دولت سلامت چقدر است؟
وزارت راه و شهرسازی اذعان کرده است که رویکرد دولت نیاز به تغییر دارد و بهتر است به جای تمرکز صرف بر «مالکیت»، «اجاره» را به عنوان راه حلی دائمی و پایدار برای تأمین مسکن اقشار کم درآمد پذیرفته باشد. این تغییر فشار روانی مالکیت خانه را در درازمدت از دوش مستاجران برداشته است.
به نظر می رسد آنها نیز روش تامین مالی خلاقانه را انتخاب کرده اند و می خواهند منابع مالی لازم را از طریق فروش و تصفیه املاک مازاد تامین کنند. تمرکز بر مناطقی با بیشترین بافت فرسایش یافته نیز می تواند یک بازی برد-برد بالقوه در نظر گرفته شود. اگر انبوه سازان هم به بازی بپیوندند، امکان تامین مسکن در مناطق شهری تقویت می شود، دیگر نیازی به مبارزه با آب و آتش برای تامین زیرساخت های لازم برای زندگی نیست، اما چرا دروغ؟
اجرای پروژه اجاره مسکن در ایران، حتی اگر حسن نیت دولت قوی باشد و نمونه های موفقی در دنیا دنبال شود، ظاهری سخت و چالش برانگیز خواهد داشت.
اول از همه، رایج است که حجم پروژه به دلیل تقاضای شدید محدود است. دولت می گوید که قصد دارد تنها 10000 یا حتی 75000 واحد را ارائه دهد. این رقم برای شروع بد نیست، اما در مقایسه با جمعیتی که تقریباً 40 درصد مستأجران کشور و میلیون ها جوان نیازمند مسکن را تشکیل می دهند، رقمی فوق العاده ناچیز است.
مقدار عرضه باید بسیار بیشتر باشد تا تأثیر قابل توجهی بر بازار اجاره و کاهش تورم مسکن داشته باشد. علاوه بر این، تا زمانی که قانون روابط موجر و مستاجر اصلاح نشود و ابزارهای مالیاتی مانند مالیات بر مسکن خالی و مالیات بر عایدی سرمایه مسکن به طور موثر اجرا نشود، نباید انتظار معجزه داشت.
تامین مالی بلندمدت باید به عنوان مهمترین چالش در نظر گرفته شود. زیرا فروش اموال شرکتی به عنوان یک منبع دور ریختنی تلقی می شود و در بلندمدت نیازمند ایجاد موسسات تخصصی مانند صندوق های سرمایه گذاری مسکن اجاره ای یا مدل های تعاونی کم سود هستیم. اتکای صرف به تامین مالی از بودجه عمومی نتیجه ای جز شکست پروژه مسکن استیجاری نخواهد داشت.