بعدی- در قواعد روابط موجر و مستاجر با دو کلمه حسن نیت و حق تجارت مواجهیم. در جامعه ما گاهی این دو به یک معنا به کار می روند و گاه از هم جدا می شوند و با معانی متفاوتی ارائه می شوند.
بر اساس گزارش فردا، سرقفلی مالی است که موجر (اعم از عین مالک یا منفعت) در ابتدای اجاره به غیر از مال الاجاره بابت اجاره و انتقال محل به خود از مستاجر دریافت می کند و موجر مسئول آن است. طبق قانون تاریخ پرداخت را متناسب با قیمت آخر سررسید محاسبه و مبلغ مذکور را به مستاجر عودت می دهد.
سرقفلی که در قانون قدیم روابط موجر و مستاجر به «حق فعالیت» معروف است، حقی اخلاقی است که تاجر برای اجاره محل و ادامه کسب و کار خود در محل کار، از جمله اموال غیرمنقول ثانویه محسوب می شود.
حق سرقفلی فقط مربوط به اجاره اماکن تجاری است و در مورد املاک مسکونی اعمال نمی شود. فضاهای تجاری مکان هایی هستند که افراد برای فعالیت های تجاری، تجاری، تجاری و حرفه ای مورد استفاده قرار می دهند.
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 در سال 1376 اصلاح شد. با تغییر قانون، بحث «حسن نیت» هم تغییر کرد. در حالی که مفهوم مورد بحث در قانون 1956 به عنوان “حق کسب حرفه یا صنعت” نامیده می شد، این مفهوم با تفاوت هایی در قانون 1976 (قانون فعلی) به “حسن نیت” تغییر یافت. بنابراین اگر قرارداد اجاره قبل از سال 1355 منعقد شده باشد، باید قانون مورخ 56 اعمال شود.
انتقال سرقفلی
شرایط مختلفی برای انتقال سرقفلی وجود دارد، از جمله:
انتقال اختیاری: انتقال سرقفلی ملک به دیگری گاهی به اختیار و به میل صاحب سرقفلی با سند عادی یا با سند رسمی قابل انجام است.
انتقال اجباری: انتقال اجباری در صورت فوت شخص و انتقال حقوق ناشی از قرارداد اجاره (حقوق تجارت و حرفه) به ورثه وی صورت می گیرد.
انتقال قضایی: در صورتی که مالک از انتقال ملک ناراضی باشد، مالک سرقفلی (مستاجر) می تواند با مراجعه به دادگاه و کسب اجازه انتقال، قانوناً نسبت به انتقال سرقفلی (حقوق تجارت و حرفه) اقدام کند. در صورتی که مرجع قضایی تصمیم به انتقال سرقفلی ملک داشته باشد به این انتقال «انتقال قضایی» می گویند.
انتقال سرقفلی با سفته عادی
در صورتی که سند عادی سرقفلی و حق انتقال قید شده باشد، صاحب سرقفلی می تواند آن را انتقال دهد مشروط بر اینکه انتقال جدید با سند رسمی انجام شود. یعنی صاحب سرقفلی (حق تجارت) نمی تواند با سند عادی سرقفلی را منتقل کند حتی اگر حق انتقال داشته باشد.
انتقال سرقفلی با سند رسمی
در صورت رسمی بودن سند سرقفلی باید بررسی شود که آیا صاحب سرقفلی حق انتقال آن را به دیگری دارد یا خیر. در صورتی که صاحب سرقفلی حق انتقال آن را به دیگری داشته باشد می تواند با سند رسمی حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند. بدیهی است حتی اگر صاحب سرقفلی حق انتقال آن را به دیگری داشته باشد، نمی تواند با سند عادی سرقفلی را به شخص ثالث منتقل کند و در این گونه موارد، صاحب سرقفلی باید سرقفلی کالا را نزد مقام رسمی انتقال دهد. سند
نداشتن حق انتقال به دیگری
انتقال غیر قانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی را باطل می کند. اشخاصی که بدون حق انتقال اقدام به انتقال سرقفلی می کنند، با اقامه دعوی از طرف مالک، مرتکب تخلف شده و نیمی از حقوق تجاری و حرفه ای (سرقفلی) خود را از دست می دهند. ضمناً نیمی دیگر از حق تصرف بر اساس حق الزحمه به مستاجر متخلف پرداخت می شود.
اقداماتی که منجر به از دست دادن حسن نیت می شود
انتقال به دیگری: در صورتی که صاحب سرقفلی با وجود اینکه حق انتقال ندارد، سرقفلی را واگذار کند (بفروشد)، مالک می تواند با پرداخت نصف سرقفلی به صاحب یا خریدار سرقفلی، ملک را تخلیه کند.
تغییر شغل: تغییر شغل نیز یکی از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می شود. اگر شغل خاصی در قولنامه (اجاره) مشخص شده باشد و صاحب امانت بدون کسب رضایت مالک، شغل خود را تغییر دهد، کلیه حقوق و حقوق قانونی از بین می رود و مالک می تواند بدون پرداخت وجه ملک را تخلیه کند. هر مقدار
عدم پرداخت اجاره بها: یکی دیگر از دلایل تخلیه، عدم پرداخت اجاره بها است. مالک خوش شانس موظف است ظرف مدت 10 روز از هر ماه (تا دهم ماه بعد) اجاره بها را پرداخت کند.
قانون هیچ عذری را برای عدم پرداخت اجاره بها توسط مالک (مستاجر) نمی پذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بها، مالک می تواند با ارائه اظهارنامه، اجاره بها را درخواست کند.
در صورتی که مالک پس از دو بار تسلیم اظهارنامه برای بار سوم اجاره بها را به موقع پرداخت نکند، می تواند با مطالبه اجاره از طریق دادگاه یا ثبت اسناد، ملک را تخلیه کند.
تعدی: صاحب سرقفلی نمی تواند در دیوارها و کف سرقفلی خود تغییرات خاصی ایجاد کند. تغییراتی که به شالوده و اصل ساختمان لطمه وارد کند و یا به حسن نیت آن کمک کند از مصادیق ورود غیرمجاز محسوب می شود.
در برخی موارد، این ایده در بین افراد خوش نیت ایجاد شد که میخ زدن به دیوار بدون اجازه مالک، تجاوز محسوب می شود. اگرچه چنین تصوری صحیح نیست، اما تغییراتی که به اصل و اصل بنا لطمه ای وارد نکند و منجر به استفاده بهتر از ملک مورد اجاره شود، تخلف محسوب نمی شود.
در واقع تجاوز به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدام غیرعادی نسبت به مال دیگری است و تجاوز به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا عرفی برای حفظ مال دیگری است.
با این توضیح، اگر صاحب سرقفلی از محل سرقفلی تخلف کند یا کوتاهی کند، حق سرقفلی از بین می رود و مالک می تواند بدون پرداخت هیچ قیمتی، ملک را تخلیه کند.
مبنای محاسبه ارزش سرقفلی
از آنجایی که میزان و میزان سرقفلی به موقعیت محلی و کیفیت اموال و تجهیزات مورد نیاز مستاجر بستگی دارد، محاسبه ارزش سرقفلی به توافق و اراده موجر و مستاجر بستگی دارد. میزان سرقفلی را مالک تعیین می کند و مستاجر می تواند آن را قبول کند و مقدار آن را دادگاه همیشه تعیین می کند، در واقع باید معامله ای را که با حسن نیت در مقابل حق تجارت و تجارت خواسته شده پرداخت یا از آن خارج شود. مستاجر حق تغییر مبلغ را با اخذ نظر کارشناسی ندارد.
نکاتی برای فروش سرقفلی
برای اینکه یک ملک خوب بفروشد باید موارد زیر را در نظر گرفت.
برای اطلاع مالک در صورت عدم وجود حق انتقال در غیر این صورت: زمانی که می خواهید سرقفلی ملکی را که خریداری کرده یا برای خود به دست آورده اید انتقال دهید، بهتر است با اعلامیه ای به صاحب ملک به طور رسمی اطلاع دهید. تراکنش مورد نظر خود را وارد کنید.
اخذ اجازه انتقال از مالک در صورت عدم رضایت: در صورت عدم رضایت مالک از انتقال ملک، مالک سرقفلی (مستاجر) می تواند با مراجعه به دادگاه و کسب اجازه، به صورت قانونی به انتقال سرقفلی ادامه دهد. برای انتقال.
در صورت وجود حق انتقال به مدت اجاره توجه کنید: اگر ذینفعی حق انتقال آن را به دیگری دارد باید توجه داشته باشید که آیا مدت اجاره منقضی شده است یا خیر. در صورت انقضای مهلت، بهتر است از طریق مراجع قضایی علیه مالک شکایت کرده و سپس ملک را واگذار کنید.
حق تجارت چیست؟
حق تجارت و تجارت حقی است که تجار و بازرگانان نسبت به منطقه دارند. این حق ناشی از اولویت در اجاره ملک، حسن شهرت، جمع آوری مشتری و رونق کسب و کار ناشی از عملکرد مستاجر ملک است.
حق تجارت به این معناست که پس از انقضای قرارداد، موجر نمی تواند مستاجر را مجبور به تخلیه محل کند، اما قرارداد خود به خود تمدید می شود. در واقع مستاجر می تواند تا زمانی که بخواهد ملک را در اجاره نگه دارد و مالک فقط به یکی از سه دلیل زیر می تواند قرارداد را فسخ کند.
1- اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند.
2- اگر مالک بخواهد از آن مال برای خود یا نزدیکانش استفاده کند.
3- اگر مالک به واسطه شغل به آن ملک نیاز داشته باشد.
لازم به ذکر است در صورتی که مالک به هر یک از دلایل فوق تمایل به فسخ قرارداد داشته باشد، موظف است هزینه ای را تحت عنوان «حقوق تجارت و تجارت» به مستاجر بپردازد. این مبلغ در واقع ارزش اعتبار و شهرتی است که مستاجر در طول مدت قرارداد برای محل اجاره به دست آورده است.
نکته مهم در قانون 1956 این است که برای ایجاد «حق کسب حرفه یا مهارت» نیازی به درج چنین حقی در قرارداد نیست. در مقابل، چنین حقی به طور خودکار از لحظه انعقاد قرارداد اجاره شامل مستاجر می شود.
آیا او اکنون حق تجارت دارد؟
همانطور که گفته شد در سال 1376 قانون روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و مقرر شد اخذ سرقفلی در موارد مندرج در قانون مذکور جایز باشد ولی مطالبه وجه غیر از قفل ممنوع شد. در نتیجه طبق این قانون در انواع قراردادهای اجاره ای که در مورد املاک تجاری منعقد می شود از سال 1376 دریافت سرقفلی جایز است ولی به مستاجر حق تجارت داده نمی شود.
حق کار در صورت تخریب واحد تجاری
طبق ماده 481 قانون مدنی، اگر عین مورد اجاره به علت عیب از مصرف خارج شود و عیب قابل رفع نباشد، عقد اجاره باطل است و طبق ماده 496 قانون مدنی، اجاره نامه باطل است. مصوب 1356 مستاجر از تاریخ تلف شدن عین مستاجر نسبت به تلف شدن عین مستاجر سکوت کرده و قانون روابط موجر و مستاجر که اصطلاحات حقوقی نامیده می شود، قانون خاصی است. در مواردی که قانون خاص نسبت به موضوعی مسکوت است، قانون اصلی باید رعایت شود. و ژنرال ذکر کرد. اگرچه قانون اصلی یعنی قانون مدنی راه حلی برای حمایت از حقوق صاحبان سرقفلی که مستأجره آنها تلف شده است ندارد، اما به صراحت اعلام می کند که قرارداد اجاره باطل است.
تفاوت بین سرقفلی و حقوق تجارت
1- بر اساس ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 و منابع معتبر فقهی، حق سرقفلی عبارت است از مال یا مبلغی که مستأجر در ابتدای قرارداد اجاره به موجر می دهد و به موجر می دهد. پرداخت این قیمت حق دریافت معادل عادلانه را در زمان انتشار دارد.
اما حق تجارت حقی است که به تدریج و به مرور زمان برای مستأجر محل کار و فضای تجاری به وجود می آید. در نتیجه پس از کار مستاجر و کسب مشتری و اعتبار، حقی به نام حق معامله دارد. پس ماهیت این دو کاملا متفاوت است.
در مورد حقوق تجارت و حرفه، قانون به مستاجر اجازه می داد پس از پایان مدت اجاره در ملک مورد اجاره ادامه دهد و مالک جز در موارد نادر نمی توانست مستاجر را مجبور به تخلیه ملک کند. حق سرقفلی در قانون شماره 1376 چنین اثری ندارد و مستاجر باید در پایان مدت اجاره خانه را تخلیه کند مگر اینکه با مالک برای تمدید قرارداد به توافق برسد.
2- حق کسب و پیشه و تجارت به تدریج حاصل می شود و ممکن است هرگز چنین حقی به وجود نیاید، یعنی تحصیل آن ممکن و منوط به عمل مستأجر است، در حالی که حق سرقفلی باید تحصیل شود. مستاجر پس از تحصیل و پرداخت مبلغ یا ملک برای صاحبخانه ایجاد می شود.
3- اگرچه میزان و مقدار حق سرقفلی کاملاً مشخص است، اما از آنجایی که میزان و میزان حق تجارت و تجارت قابل محاسبه نیست، ممکن است به دلیل تخلف مستاجر در فسخ قرارداد اجاره، به طور کامل فسخ شود. یا ممکن است اصلاً چنین حقی ایجاد نشود.
4- حق سرقفلی چون با پرداخت ثمن از طرف مستأجر محقق می شود قابل فسخ است، اما حق خرید و تجارت از مواردی است که باید انجام شود، هرچند برخی بر این عقیده اند که همین امر است. دلیل با امضای قرارداد شکل می گیرد و شرط تحقق آن حسن شهرت است.
تفاوت بین سرقفلی و دارایی
طبق قانون، حق سرقفلی متعلق به مستاجر مغازه است. به همین دلیل مالک مال غیرمنقول نیز نمی تواند صاحب سرقفلی باشد.
در صورتی که مالک، ملک تجاری را به دیگری بفروشد، حق سرقفلی مستاجر خللی نخواهد داشت. انتقال گیرنده مالک جدید مغازه می شود، اما از آنجایی که مستاجر حق سرقفلی دارد، مستاجر نمی تواند ملک را تصرف کند مگر اینکه به یکی از دلایل قانونی یا با اخذ حق سرقفلی با تخلیه ملک موافقت کند.